Revisto em 28 de setembro de 2026. O processo principal refere-se a compras residenciais comuns na Espanha continental e Baleares. Variam as taxas regionais, regras municipais e base tributável. Canárias, Ceuta, Melilha e territórios forais exigem análise própria.
A SUA COMPRA
Os detalhes fazem a diferença.
Selecione o que sabe para destacar as verificações relevantes. São orientações de planeamento, não uma liquidação fiscal nem uma decisão sobre benefícios.
O que confirmar
Escolha as suas circunstâncias. O guia completo abrange as principais variações sem presumir benefícios fiscais.
A LINGUAGEM IMOBILIÁRIA
Termos locais, com clareza.
A terminologia jurídica local importa. Estas explicações simples não estabelecem equivalências entre países. Confirme os direitos de propriedade e documentos concretos com o seu advogado local independente.
- Pleno dominio
- Propriedade plena, em vez de apenas nua-propriedade ou um direito de uso. Pode estar sujeita a hipotecas, servidões, limitações urbanísticas e obrigações comunitárias. O advogado deve confirmar os direitos transmitidos.
- Nuda propiedad / usufructo
- A nua-propriedade e o direito de usar e fruir o imóvel podem pertencer a pessoas diferentes. Comprar nuda propiedad não implica ocupação imediata. Verifique a duração, os beneficiários e as obrigações do usufruto.
- Propiedad horizontal / comunidad de propietarios
- Unidade privativa com participação nas partes comuns e obrigações comunitárias. Verifique a cuota de participación, estatutos, encargos, dívidas e derramas (contribuições extraordinárias). Este regime não equivale automaticamente ao leasehold britânico.
- Nota simple / Registro de la Propiedad
- A nota simple informa sobre a titularidade, direitos e encargos registados no momento da emissão. Não é a escritura de compra nem garante a legalidade urbanística. Obtenha informação registral atualizada.
- Escritura pública de compraventa
- Escritura de compra e venda celebrada perante notário. O seu advogado independente deve verificar as condições e coordenar os procedimentos fiscais e de registo. A função notarial não substitui o seu próprio aconselhamento jurídico.
- Catastro / valor de referencia
- O Catastro é um registo administrativo distinto do registo predial. O valor de referencia é um valor cadastral relevante para determinados impostos; não é o preço anunciado nem uma avaliação de mercado.
- Arras / contrato privado
- As arras ou um contrato privado podem criar obrigações antes da escritura. Existem diferentes tipos de arras: a desistência e as consequências para os montantes pagos dependem do acordo. Não pressuponha um sinal universal de 10%.
- Superficie útil / superficie construida
- Superficie útil e superficie construida são medidas diferentes. Confirme se incluem partes comuns, terraços, anexos ou terreno e compare o anúncio com escritura, registo, Catastro e medição profissional quando necessário.
O PERCURSO
O processo de compra
- 01
Defina a sua procura
Escolha zona, orçamento, tipo de imóvel e se a compra se destina a uso pessoal, investimento ou mudança de residência.
- 02
Prepare-se para comprar
Compradores estrangeiros normalmente obtêm um NIE para relações administrativas em Espanha. Nomeie cedo um advogado espanhol independente.
- 03
Encontre o imóvel
Visite e compare opções, incluindo localização, condomínio, estado, licenças e regras de arrendamento quando relevante.
- 04
Proposta e reserva
Acorde os termos comerciais. É comum haver um contrato de reserva e um pagamento, mas o advogado deve rever os termos antes de qualquer valor se tornar não reembolsável.
- 05
Verificações jurídicas
O advogado verifica titularidade, hipotecas/encargos, licenças e urbanismo, dívidas de condomínio e documentação. A Nota Simple é uma verificação registral importante.
- 06
Contrato privado
Quando as verificações estão satisfatórias, as partes normalmente assinam um contrato privado e é frequente pagar um depósito adicional segundo os termos acordados.
- 07
Notário e conclusão
A escritura pública é assinada perante notário. O saldo é pago e a posse normalmente é entregue.
- 08
Impostos e registo
São liquidados os impostos de compra e a nova titularidade é registada no Registro de la Propiedad.
OS CUSTOS
O que incluir no orçamento
Primeira transmissão: IVA e AJD
A primeira transmissão de habitação pelo promotor está geralmente sujeita a 10% de IVA no continente e Baleares; certas habitações protegidas têm outra taxa. Pode acrescer AJD regional. Conta a classificação fiscal, não a designação comercial «novo»; terrenos, espaços comerciais ou estacionamento vendidos separadamente podem diferir.
Revenda: ITP regional e valor tributável
A revenda comum está geralmente sujeita a ITP. Cada comunidade define taxas, escalões e benefícios. O valor de referência cadastral aplicável pode elevar a base acima do preço; valores declarados ou contrapartidas superiores podem prevalecer. Confirme a base legal, incluindo imóveis sem valor de referência. Não existe uma taxa nacional única sobre o preço.
Custos de aquisição e recorrentes
Peça orçamentos de advogado, notário, registo, inspeção, avaliação bancária e câmbio; distinga escritura de compra de escritura hipotecária. Separe IBI municipal, condomínio, manutenção e impostos sobre rendimentos ou património aplicáveis. Sinal e adiantamentos normalmente integram o preço, conforme o contrato.
Construa o orçamento com preço, cálculo fiscal específico, honorários e registo orçamentados, financiamento e câmbio, mais obras ou mudança. Separe os encargos anuais. Confirme o que está incluído no preço e o que se paga em cada fase. Nenhuma percentagem global serve para todas as compras.
Revisto em 28 de setembro de 2026. O processo principal refere-se a compras residenciais comuns na Espanha continental e Baleares. Variam as taxas regionais, regras municipais e base tributável. Canárias, Ceuta, Melilha e territórios forais exigem análise própria.
AS VARIÁVEIS
Imóvel diferente. Considerações diferentes.
Comunidade autónoma e município
ITP e AJD variam por comunidade e podem ser progressivos. Andaluzia, Madrid, Catalunha, Valência e Baleares não partilham uma taxa presumida. Verifique urbanismo municipal, restrições costeiras e licenças de arrendamento da morada concreta.
Preço e base tributável
Um valor superior pode mudar o escalão ou eliminar um benefício. Verifique valor de referência e valor total, sobretudo em quotas ou ativos ligados. Peça cálculo escrito com base, escalões, benefícios e data da transação.
Revenda, construção nova e em planta
Verifique a classificação efetiva IVA/ITP. Em planta, o advogado deve confirmar licença de construção, proteção dos adiantamentos, especificações, prazo de entrega e direitos de devolução antes do pagamento.
Apartamento, moradia, rural ou uso misto
Em apartamentos, verifique dívidas, regras e obras do condomínio. Em moradias e terrenos rurais, confirme limites, legalidade das construções, serviços e acesso. Terrenos, espaços comerciais, uso misto e garagens autónomas exigem análise específica.
Habitação, férias ou arrendamento
Habitação permanente, idade, rendimento e outras condições podem afetar benefícios regionais. Segunda casa ou investimento pode não ser elegível. Não presuma disponibilidade ou transmissão de licença turística; confirme regras regionais, municipais e do edifício.
Residência, estrutura e financiamento
Residência e nacionalidade são diferentes. Confirme obrigações de não residente, estrutura e sucessão. A compra de um imóvel não concede, por si só, autorização de imigração. Financiamento, avaliação, câmbio e condições bancárias variam.
A SUA LISTA
Antes de se comprometer
- Obtenha o NIE e nomeie um advogado independente antes de pagar uma reserva.
- Verifique a Nota Simple, a situação urbanística, licenças e eventuais dívidas ao condomínio.
- Peça ao advogado que explique o sinal, as consequências da desistência e os prazos de conclusão.
- Se pretende arrendar, confirme as autorizações locais e as regras do condomínio antes de contar com essa receita.
MAIS INFORMAÇÕES
Fontes oficiais
Orientação geral, revista em 28 de setembro de 2026. Os custos e requisitos dependem do comprador, do imóvel e da transação. Obtenha aconselhamento jurídico, fiscal e financeiro independente antes de assumir um compromisso. Este guia datado não é atualizado automaticamente. Reveja as regras e obtenha um orçamento escrito específico antes de assinar e de concluir a compra.